Copropriété et servitudes : contester une décision d'AG, une servitude ou un trouble de voisinage.
J'accompagne copropriétaires, syndics et propriétaires confrontés à des assemblées générales contestables, des charges impayées, des servitudes non respectées ou des conflits de voisinage, à Paris et en France.
Ce qui se joue pour vous.
Une décision d'assemblée générale qui vous semble irrégulière. Des charges qui s'accumulent sans que vous en compreniez la répartition. Un passage utilisé depuis des années par le voisin, qui commence à ressembler à un droit acquis. Ces situations, je les traite régulièrement pour des copropriétaires, des conseils syndicaux, des syndics et des propriétaires.
Enjeux concrets si non traité.
Une décision d'AG contestable devient définitive après deux mois. Des charges impayées s'accumulent avec intérêts de retard, jusqu'à la saisie immobilière. Une servitude de passage tolérée peut se consolider par prescription trentenaire et devenir irrévocable. Un trouble anormal du voisinage qui dure crée un préjudice croissant.
Ce que permet le droit.
Une décision d'assemblée générale irrégulière peut être contestée devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Passé ce délai, la décision devient définitive, même si elle est contestable sur le fond.
Une servitude se prouve par un titre, la loi, ou par une possession prolongée : trente ans en principe. Un trouble anormal du voisinage, même sans faute, ouvre droit à réparation dès lors qu'il dépasse les inconvénients normaux du voisinage : c'est une construction jurisprudentielle constante de la Cour de cassation, indépendante de toute infraction au règlement de copropriété.
Comment j'interviens.
J'analyse règlement de copropriété, procès-verbaux d'AG, titres de propriété. Pour une contestation d'AG : vérification de la régularité, assignation dans les délais légaux. Pour les charges impayées : mise en demeure, injonction de payer. Pour une servitude : lecture du titre, constat par commissaire de justice, négociation ou assignation. Pour les troubles de voisinage : documentation, mise en demeure, représentation en justice.
Questions fréquentes en copropriété et servitudes
Oui, vous avez deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision d'AG devant le tribunal judiciaire. Passé ce délai, la décision devient définitive.
Faites constater l'empiétement par un commissaire de justice. Envoyez une mise en demeure. Si le refus persiste, assignez-le en justice pour obtenir la cessation et des dommages-intérêts.
Adressez une mise en demeure écrite. Vous pouvez demander sa révocation en AG ou engager sa responsabilité civile si sa faute a causé un préjudice. En urgence, saisissez le juge des référés.
Une servitude est une charge imposée sur un terrain au profit d'un autre. Elle se prouve par le titre, la loi ou la possession trentenaire. Vérifiez votre titre, documentez l'usage, mettez en demeure, puis assignez si nécessaire.
Dès que vous envisagez une action en justice ou que les délais légaux approchent. Une contestation d'AG doit être engagée dans les deux mois.
À partir de la notification du procès-verbal par le syndic, et non de la date de l'assemblée elle-même (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic dispose d'un mois après l'AG pour notifier.
Oui, potentiellement, par possession trentenaire. C'est pourquoi il est important de formaliser ou de contester rapidement un passage que vous ne souhaitez pas voir se consolider.
Un litige de copropriété ou de voisinage ?
Exposez-moi votre situation, je vous propose une analyse stratégique et un ordre de grandeur des honoraires. Pas d'engagement. Pas de surprises.